500万买什么房
兼顾短期自住和长期投资，瞄准高档别墅或豪华公寓。
- Susan Hu
能一掷500万元人民币买房的人，绝大多数已不是第一次置业。以他们所拥有的可观财富，也很少有人会在一处房产居住一辈子。据此，戴德梁行集团的董事胡港文认为，他们除了考虑短期自住的需求以外，还要考虑到长期投资的问题。—如果想出租，投资回报率如何？如果想转让，是否有升值空间？从目前北京、上海等一线城市的房地产项目来综合考虑，主要有两类选择。
近郊区高档别墅
第一类选择是近郊区的高档单体别墅。尽管500万元不是一笔小数目，但绝对还不够买最顶级的别墅。就像投资珠宝，如果购买的不是稀世珍品，不具备独一无二的特性，并不能确保升值，所以尤其要小心慎重。千万不要以为单价越高，或者面积越大，投资回报率就会越好。而需深入考察该地区的租售现状以及前景如何，仔细分析潜在租房人群的真正需求是什么。
通常来说，这类房产的出租对象一般是外资公司的高级经理人，他们或是纯粹的外国人，或是在国外呆过多年的海归。由于只是被派驻到中国短期工作，他们大多不会买房，而倾向于租房。同时因享受公司优厚的房租津贴政策（每月在5,000美元～10,000美金），他们大多会把整个家庭搬到当地。
这些人在选择住所时，无一例外都有一种追求高品质生活的要求。
第一是环境要贴近自然。比如，周边环境是否优美，空气是否清新，整个小区是否是低密度，小区内绿化是否有特色，房前屋后是否有花园等，以求和他们在美国等地所居住的环境相似。
第二是生活要便利。除了交通便利这一基本要素之外，主要还看所居住的整片大社区是否已经发展得比较成熟，与生活相关的各种配套设施是否齐全，具体包括：购物是否方便，小区附近有无大型的超市；就医是否方便，就近的医院有无专门面对外宾服务的门诊；能否享受到社交生活的愉悦，周围可能不需要太多的中国菜馆，但一定要有高品位的咖啡馆；有孩子的家庭还会考虑到孩子上学是否方便的问题，附近有无国际学校。
在北京，由于绝大多数外资公司都云集在东部和东北部地区，所以由此辐射出去的地带—位于朝阳区边缘和近郊顺义县的别墅就是不错的投资选择。目前，该地区已经形成了一个比较适宜于追求高品质生活人群居住的成熟社区，比如顺义就至少有三家高水准的国际学校。在上海，投资浦东、虹桥、闽行一带的别墅就比较明智。
而在深圳，情况就比较特殊—此类房产的租赁市场很小。如果跨国公司在深圳设立分支机构，他们的外籍高级经理人一般都喜欢把家安在香港，因为往返深圳已经非常便利。不像派驻到北京或者上海，因为距离香港遥远，只能在当地租房。所以，胡港文建议，以500万元买高档单体别墅，除非打算自己长期居住，否则想投资的话，最好不要在深圳。
胡港文还特别指出，花500万元买一套房，如果是完全为了自住，最好不要选择Townhouse。因为它没有真正的独属空间和良好的私密性，在国外并不被视为高档物业。如果是纯粹为了投资，则可以购买经济型的Townhouse，单套总价在200万元左右，可买两套。
市中心豪华公寓
第二类选择是购买市中心的豪华公寓。购房者的需求不同，可选对象也不同。第一种情况—如果纯粹是满足自住的需求，最好买一套大面积的房子。主要需要考虑以下因素。
一是地段好，楼盘位于市区的黄金地段。地段是否金贵，并非完全取决于交通便利的因素，而主要依赖于优越的环境因素。所以楼盘最好不要在喧嚣之地—繁华的商场旁边、人流多的地铁站之上。而最好是在闹中取静之处—比如北京朝阳区内、位于朝阳公园附近的楼盘就不错，既离东部CBD不太远，又紧邻环境优美的公园。
二是管理好，小区的物业管理品质高。作为高档豪华公寓，总户数应该相对较少，绝对不能超过500套这个极限。这样才能保证每一户都享受到高水准的物业管理服务。而且生活在里面的住户基本上对物业管理有一致的要求。
三是材料好，包括建筑材料和装修材料都质量上乘。首先要绿色环保，对人体健康不会产生不良影响；其次要档次高。现在大部分人为了省去装修的麻烦，爱买精装房。其实买毛坯房是更好的选择，既好控制材料的质量，又能体现个人的审美情趣和爱好。
四是最好每户能有两个车位。因为能花500万元买一套房，绝对有能力拥有两辆车。
以上四个方面是必须要兼顾的。此外，还有一些通常买房时都要考虑到的因素，包括：开发商的背景和实力如何，小区的会所配套设施是否齐全，选中的户型是否合理，能挑到的门号是否吉利等。
一些细节也不能忽视。比如房间净高不能低于3米，最好达到3.5米。否则买一盏豪华的水晶吊灯挂在客厅里，说不准你个子高一点的话，一站起来就会碰到头。又比如，有一些位于高层楼房顶层的复式公寓，单独来看是够豪华。但楼下每层的户数都很多，如果电梯不够，大家每天都得挤来挤去，根本不可能享受到高品质的生活。所以，电梯数量至少应该达到2梯2户，如果楼层高则要达到3梯3户。另外，除了客梯外，最好还有一部专门用于服务的电梯。这样才是真正意义上的豪宅。
第二种情况—如果是出于投资的目的，不管是出租还是出售，最好把500万元拆开，购买几套位于市中心的小户型房子。
胡港文认为，这符合在市内投资房地产应当尽量选择小户型的原则，因为比较容易出手转让，也比较好控制空置率，出租出去。
在北京、上海等城市生活的外籍人士，除了上面提到的拖家带口、重视家庭生活，喜欢居住在近郊区高档别墅区的组群之外，还有一派愿意居住在市中心的豪华公寓里。他们基本上是单身一族，习惯快节奏的生活方式，喜欢大都市的夜生活。他们中意的公寓，面积不一定太大，但一定要品质高档。以上海为例，新天地附近、南京路波特曼酒店附近、以及传统的金三角地带—长宁、徐汇、静安三个区交界的华山地段的房子，就是他们的最爱。购买此处的房子绝对能升值。
以胡港文本人为例。2001年他在上海工作时，就在静安区买了一套两居室的小户型高级公寓。后来他调到北京工作，很轻松就把房子租出去了。现在每年的出租回报率在10％左右，按房屋总价约100万元计算，大概10年之内就可以收回投资。
不管是投资近郊区的高档别墅，还是市中心的豪华公寓，关键在于研究透彻它究竟有没有投资价值。豪宅的定义并不是面积有多大，而是品质有多高。它除了包含土地的价值、房屋建筑物本身的价值以外，还有延伸的价值——今后居住在里面的人的价值。你周围邻居的文化背景如何，是否能让孩子受到良好的感染熏陶，是否可以邻里和睦共处，甚至形成互惠互利的关系，都显得至关重要。
试想，如果住在一起的都是一群成功人士，在生意场、职场、学问上各有所长，并积极追求更大的发展和成就—那种感觉真的很美妙—你会庆幸自己购买到了真正意义上的豪宅，并真正享受到了高品质的居住空间。
北京近郊区高档别墅
顺义：
嘉浩国际商住别墅城， 顺义温榆河畔，19270元/m2 （高）；
名都园（尾盘）， 顺义京顺路旁后沙峪乡，16800元/m2 （高）；
优山美地， 顺义后沙峪镇榆杨路4号，80万美元/套 （均）；
丽斯花园（二期）（尾盘）， 顺义区天竺镇天竺村，550万元/套 （均）；
朝阳：
长岛澜桥， 朝阳来广营东路北侧，13500元/m2（均）；
银湖别墅（尾盘）， 朝阳首都机场路大山子出口往北500米，1000万元/套（高）；
香江花园， 京顺路西，3000美元/m2（均）；
大湖山庄， 朝阳区和平路8号，2500美元/m2（均）；
海淀：
西山美庐， 海淀香山南路99号，2500美元/m2（均）；
西山美墅馆， 海淀四季青桥南旱河路西侧，19000元/m2 （均）；
圆明园花园别墅， 海淀圆明园公园北侧，15000元/m2 （均）；
百旺家苑， 海淀颐和园以北，农大北路，500万元/套 （高）；
昌平：
依水庄园， 昌平小汤山镇，温榆河畔，700万元/套 （高）；
水印长滩（三期）， 昌平亚运村正北方向16公里，430万元/套 （高）；
爵世（北京玫瑰园三期）， 沙河镇北八达岭高速路11出口，16700元/m2 （均）；
碧水庄园（三期）， 昌平京昌高速沙河出口，16600元/m2（均）；
怀柔：
红螺湖别墅一期（天籁别墅）， 怀柔红螺湖东南岸，11500元/m2（均）；
峰水： 百泉山旅游风景区之内，500万/套（高 ）。
北京市中心豪华公寓
朝阳区：
东方之子， 朝阳京信大厦往东，3000美元/m2（均）；
和乔丽晶公寓， 朝阳将台路2号，18000元/m2（均）；
光彩国际公寓， 朝阳工体西路18号，16000元/m2（均）；
世纪财星， 朝阳建华南路17号，16000元/m2（均）；
朝外MEN， 朝阳朝外大街南辅路，16000元/m2（均）；
鼎极嘉华世纪， 朝阳建外大街，赛特大厦正南方，16000元/m2（均）；
维多利亚花园公寓， 朝阳公园西里南区15号，15800元/m2（均）；
铂宫国际中心， 朝阳朝外大街3号，14500元/m2（均）；
北京GOLF公寓， 朝阳公园西门，14200元/m2（均）；
建外SOHO， 朝阳建国门外大街4号（国贸中心对面），14000元/m2（均）；
华贸中心， 朝阳区西大望路6号（国贸桥东900米），13500/m2（均）；
京达国际公寓（三期）， 朝阳公园西路11号，13500元/m2（均）；
新城国际， 朝阳朝外大街6号，13500元/m2（均）；
东城区：
丹耀公寓， 东城王府井大街172号，20000元/m2（均）；
御京花园， 东城北河沿大街西侧，16000元/m2（均）；
东方银座， 东城东直门立交桥东南角，14800元/m2（均）；
西城区：
金融街华荣公寓， 西城兴盛街2号，20520元/m2（均）；
金宸公寓， 西城金融街G区2号，19300元/m2（均）；
官园公寓（二期）， 西城翠花街1号官园桥东500米，14000元/m2（均）；
（注：文中房价之后的“均”指均价，“高”指最高价。） |
